金沢市内の古民家や金澤町家、中古戸建を購入して、
「一棟貸しの宿にしたい」
というご相談をいただくことがあります。
こうした中古物件について旅館業許可の事前調査をすると、比較的よく出てくる問題の一つが、
「検査済証が見つからない」
というものです。
特に築年数の古い住宅では、所有者の手元に検査済証が残っていないケースもあります。
では、検査済証がない建物では旅館業（簡易宿所）の許可を取得できないのでしょうか。
今回は、中古住宅や古民家を宿泊施設として活用する際の「検査済証」の問題について解説します。
1．そもそも「検査済証」とは？
建物を建築する際には、原則として建築基準法に基づく手続が行われます。
一般的には、建築工事を始める前に建築確認を受け、工事完了後には完了検査を受けます。
その完了検査によって、建築物が建築基準関係規定に適合していることが確認された場合に交付されるのが**「検査済証」**です。
そのため、旅館業のために中古物件を調査する際には、
・建築確認を受けているか
・確認済証があるか
・検査済証があるか
・建築当時の図面が残っているか
などを確認することがあります。
2．検査済証がない＝旅館業許可が絶対に取れない、ではない
ここが重要です。
検査済証が見つからないからといって、それだけで直ちに旅館業許可を取得できないと決まるわけではありません。
まず確認しなければならないのは、
「単に書類を紛失しているだけなのか」
それとも、
「そもそも完了検査を受けていないのか」
という点です。
所有者の手元に書類が残っていなくても、行政側に建築確認等に関する記録が残っている場合があります。
そのため、最初から「検査済証がないからこの物件はダメ」と判断するのではなく、建築関係の記録を調査することが大切です。
3．古い中古住宅では珍しくない
現在の感覚では「検査済証がない」というと大きな問題のように感じます。
しかし、築年数の古い住宅では、検査済証が手元にないケースは決して珍しいものではありません。
特に、
・古民家
・町家
・相続した住宅
・何度も所有者が変わっている中古住宅
などでは、建築当時の資料そのものがほとんど残っていないこともあります。
金沢市内で町家などを宿泊施設として活用しようとする場合には、こうした古い建物特有の事情も踏まえて調査する必要があります。
4．「検査済証」だけを確認すればよいわけではない
中古物件の旅館業調査では、検査済証の有無だけに注目するのも危険です。
例えば、建築当時は適法に建てられた住宅でも、その後に、
「トイレを増築した」
「物置を居室に変更した」
「建物の一部を増築した」
といった工事が行われている可能性があります。
登記簿上の床面積と現況の床面積が異なる場合などには、増築の有無について確認が必要になることがあります。
したがって、中古物件では、
現在の建物が建築当時の状態のままなのか
という点も重要になります。
5．未登記増築が見つかった場合は？
中古住宅では、建物を確認したところ、登記されていない増築部分が見つかることがあります。
例えば、
・トイレ
・廊下
・物置
・サンルーム
などが後から付け加えられているケースです。
この場合、
「4㎡程度だから問題ない」
「登記されていないだけだから大丈夫」
と自己判断することはおすすめできません。
増築時期や増築方法、建築確認の要否などを確認し、必要に応じて建築担当部署などと協議することになります。
未登記であることと、建築基準法上適法であることは別の問題ですので、注意が必要です。
6．旅館業にすると「用途」が変わることがある
これまで住宅として使用されていた建物を旅館・簡易宿所として使用する場合には、建築基準法上の用途についても確認する必要があります。
いわゆる**「用途変更」**です。
ただし、住宅を旅館にするからといって、すべての物件で用途変更の確認申請が必要になるわけではありません。
建物の規模や用途などによって取扱いが異なります。
一方で、
「用途変更の確認申請が不要＝建築基準法の確認が一切不要」
という意味ではありません。
確認申請が不要な場合であっても、旅館として使用するために必要となる建築基準を満たす必要があります。
この点は混同しないよう注意が必要です。
7．消防の確認も忘れてはいけない
中古住宅を旅館業に使用する場合には、建築だけでなく消防の確認も重要です。
一般住宅から宿泊施設になることで、消防法上求められる設備が変わる可能性があります。
建物の条件によっては、
・消火器
・誘導灯
・自動火災報知設備
・火災通報装置
などについて確認が必要になります。
物件を購入してから消防設備工事に想定以上の費用が必要になることもあります。
そのため、保健所だけに「旅館業ができますか」と確認して終わりにしないことが重要です。
8．購入前の「事前調査」が重要
旅館業のご相談で最も注意していただきたいのが、
物件を購入してから調査を始めるケースです。
購入後に、
「未登記増築が見つかった」
「想定していなかった改修が必要になった」
「消防設備工事に費用がかかる」
「関係部署との協議が必要になった」
と判明しても、簡単に別の物件へ変更することはできません。
特に築年数の古い建物については、購入前にできるだけ資料を集め、
保健所・建築・都市計画・消防など、関係する行政機関へ事前確認を行うことをおすすめします。
9．売主・不動産会社に確認しておきたい資料
中古物件を購入して旅館業を始める予定であれば、売主や不動産会社に、可能な範囲で次のような資料があるか確認してみましょう。
・確認済証
・検査済証
・建築当時の図面
・増改築を行った際の資料
・建物の登記事項証明書
・土地の登記事項証明書
・過去の改修履歴
すべての資料が揃っていなければ旅館業ができない、という意味ではありません。
しかし、資料が多いほど事前調査を進めやすくなります。
まとめ
検査済証がない古い建物だからといって、直ちに旅館業許可を諦める必要があるとは限りません。
大切なのは、
「検査済証がない」という一点だけで判断せず、建物全体の状況を調査することです。
特に、
・中古戸建を購入して一棟貸しを始めたい
・古民家や金澤町家を簡易宿所にしたい
・検査済証が見つからない
・未登記の増築部分がある
・建築当時の図面が残っていない
・物件購入前に旅館業許可の見込みを確認したい
という場合には、購入前の段階で確認しておくことをおすすめします。
行政書士高見裕樹事務所では、旅館業許可申請だけでなく、物件購入前の旅館業事前調査にも対応しています。
「この物件を買って宿にできるのか」という段階からでもご相談ください。
石川県・金沢市で旅館業・民泊、風俗営業、各種許認可をご検討の方は、行政書士高見裕樹事務所までお問い合わせください。
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