はじめに｜「とりあえずAirbnb」は本当に正解か？
金沢市で
- 町家を購入した
- 中古戸建てを相続した
- 空き家を投資物件にしたい
- Airbnbで副収入を得たい
という方が、まず検討するのが「民泊」です。
理由はシンプル。
「旅館業より簡単そうだから」
「初期費用が安そうだから」
「副業だからそこまで本気じゃない」
しかし、実務上はこうです。
物件によっては、最初から旅館業を選ばないと“損”になります。
第1章｜民泊（住宅宿泊事業）とは何か
根拠法令は
住宅宿泊事業法
いわゆる「民泊新法」です。
正式名称は「住宅宿泊事業」。
民泊の最大の特徴
✔ 年間営業日数 180日まで
✔ 定期報告義務あり
✔ 家主不在型は管理業者必須
第2章｜180日制限のリアルな影響
「180日もあれば十分では？」
という声をよく聞きます。
しかし、実際は違います。
収益シミュレーション（概算）
【仮定】
- 平均単価：25,000円
- 稼働率：60%
■ 民泊
180日 × 60% = 108日稼働
→ 25,000円 × 108日 ≒ 270万円
旅館業（簡易宿所）の場合
根拠法令：
旅館業法
365日営業可能。
365日 × 60% = 219日
→ 25,000円 × 219日 ≒ 547万円
差額：約277万円
これは“誤差”ではありません。
第3章｜金沢市の実務傾向
対象自治体：
金沢市
金沢市では
✔ 商業地域で簡易宿所が多い
✔ 町家再生は旅館業が主流
✔ 投資物件は旅館業選択が増加
という傾向があります。
第4章｜民泊の報告義務と手間
民泊には
✔ 年2回の定期報告
✔ 宿泊者名簿管理
✔ 標識掲示義務
があります。
違反すると行政指導対象。
家主不在型の場合
住宅宿泊管理業者への委託義務。
固定費発生。
第5章｜初期費用の違い
民泊：
- 軽微な改修で済むケース多い
旅館業：
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- 消火器
- 帳場設置
消防費用が増える。
しかし重要なのは回収期間
初期費用が100万円多くても、
年間売上が277万円違えば回収可能。
第6章｜民泊が向いている人
✔ 自宅の空き部屋活用
✔ 本当に副業
✔ リスク最小化
✔ 小規模運営
第7章｜旅館業が向いている人
✔ 町家一棟貸し
✔ 中古戸建て投資
✔ 法人運営
✔ 銀行融資利用
✔ 県外オーナー
第8章｜“とりあえず民泊”の落とし穴
よくあるパターン：
① 民泊で開始
② 収益不足
③ 旅館業へ切替検討
④ 消防工事やり直し
最初から設計すれば回避可能。
第9章｜金沢市で重要な判断ポイント
✔ 用途地域
✔ 建築基準法適合
✔ 物件規模
✔ 目標売上
✔ 管理体制
これでほぼ決まります。
第10章｜行政書士が関与する意味
- 旅館業適否判断
- 民泊適否判断
- 用途地域確認
- 行政協議
- 収益設計整理
迷っている段階で相談がベスト。
まとめ
民泊は
✔ 手軽
✔ 副業向き
しかし、
投資物件なら180日制限は致命的。
金沢市で町家・中古戸建てを活かすなら、
最初に「旅館業か民泊か」を正しく判断すること。
ここを誤ると、数年単位で差が出ます。
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行政書士高見裕樹事務所
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