居抜き物件は本当に得？許可目線で見る危険な居抜き物件

2026年02月14日

はじめに｜「居抜きでいけますよ」が一番危ない

物件探しの段階で、
ほぼ必ず言われる言葉があります。

「居抜きだからすぐ始められますよ」
「前も同じ業態だったので問題ないです」

結論から言います。

許可目線では、居抜き物件は“当たり外れが激しすぎる”。

そして実務上は、
“外れ居抜き”の方が圧倒的に多いのが現実です。

なぜ居抜きは「お得」に見えるのか

居抜き物件が魅力的に見える理由は明確です。

内装工事費が抑えられそう
工期が短そう
初期投資が少なく見える
すぐ営業できそう

しかしこれは、
許可の視点が一切入っていない判断です。

許可実務から見た「居抜きの正体」

居抜きとは、

前の営業の“残骸”が残っているだけ

です。

その営業が適法だったか
今の法令・条例に合っているか
今回の業態に合うか

これらは、まったく別問題です。

危険な居抜き①｜図面が存在しない・使えない

実務で最も多いトラブルです。

図面がない
図面が古い
実際の構造と違う

居抜き物件は、

何度も改装され
増設・撤去が繰り返され

現況と図面が一致しないことがほとんどです。

結果、

図面作成し直し
現地実測
行政から差戻し

時間も費用も、
新装物件よりかかるケースすらあります。

危険な居抜き②｜「前も通っている」という幻想

非常に多い誤解です。

「前は許可が出ています」

ここで確認すべきは、

いつの話か
どの法律で通ったか
今も同じ業態か

です。

法改正
条例改正
行政運用変更

これらが一つでも入っていれば、
前例はほぼ無意味になります。

危険な居抜き③｜用途・業態が微妙にズレている

居抜きで多いのが、

前：飲食店
今回：深夜酒類提供 or 風俗営業

あるいは、

前：住宅
今回：簡易宿所

この「微妙な違い」が、
建築・消防・警察すべてに影響します。

用途変更が必要
消防設備の追加
構造基準の不一致

結果、

「居抜きのはずが、ほぼスケルトン」

という事態になります。

危険な居抜き④｜消防設備が“中途半端”

居抜き物件の消防は、
一番信用してはいけないポイントです。

設備はあるが基準未満
前の業態用の設備
現行基準に合っていない

消防から言われる典型的な一言。

「これは今回の業態では使えません」

結果、

全撤去
全再設置
想定外の費用増

居抜きの最大の罠です。

危険な居抜き⑤｜近隣との“過去の遺恨”

これは書類に出てこないリスクです。

前の店でトラブルがあった
苦情履歴が残っている
町会との関係が悪い

居抜きは、

場所の記憶も引き継ぐ

という点を忘れてはいけません。

新規開業よりも、
むしろ風当たりが強くなることすらあります。

「使える居抜き」の条件

では、使える居抜きはどんな物件か。

以下をすべて満たす必要があります。

図面が正確に残っている
現況と一致している
業態がほぼ同一
法改正・条例変更がない
消防設備が現行基準適合

正直に言うと、
ここまで揃う居抜きはかなり稀です。

新装物件の方が“結果的に安い”理由

実務でよくある逆転現象です。

居抜き → 調整・是正・再工事
新装 → 最初から基準に合わせる

結果として、

工期が短い
行政対応が楽
開業時期が読める

トータルでは新装の方が安全
というケースは少なくありません。

行政書士高見裕樹事務所の居抜き対応

当事務所では、

「居抜きだからOK」とは言いません
居抜きほど慎重に見ます
ダメなものはダメと最初に伝えます

場合によっては、

「この居抜きはやめましょう」

と、
止める提案をすることもあります。

それが結果的に、
依頼者を守ることになるからです。

まとめ｜居抜きは“安い物件”ではない