「自社物件を貸すだけだから免許はいらない」
「仲介はしていないから大丈夫だと思っていた」
不動産ビジネスを始める際、
**最も判断を誤りやすいのが“宅建業免許が必要かどうか”**です。
実務では、
知らないうちに
宅建業に該当していた
という相談が、決して少なくありません。
この記事では、
- 宅建業免許が必要になる境界線
- 勘違いしやすい典型例
- 申請前に整理すべきポイント
を、行政実務の視点で整理します。
宅建業免許が必要になるのはどんなときか
宅建業免許が必要になるのは、
次の行為を 業として 行う場合です。
- 宅地・建物の売買
- 宅地・建物の交換
- 宅地・建物の売買・賃貸の媒介
- 宅地・建物の売買・賃貸の代理
ポイントは、
「業として」行っているかどうか
です。
よくある勘違い①｜自社物件を貸すだけなら免許不要？
これは 一部正解で、一部不正解 です。
- 自社所有物件を
- 単純に貸すだけ
であれば、
原則として宅建業免許は不要です。
しかし、
- 転貸（サブリース）
- 他人の物件を混ぜて扱う
- 継続的に不動産取引を行う
場合、
宅建業に該当する可能性があります。
よくある勘違い②｜紹介料をもらわなければ大丈夫？
これも誤解です。
- 報酬を直接もらっていない
- 別名目でお金を受け取っている
場合でも、
実態として媒介・代理をしていれば宅建業と判断されます。
名目ではなく、
実態で見られる点に注意が必要です。
よくある勘違い③｜一回だけなら問題ない？
「今回は一回だけ」
という説明も、よく聞きます。
しかし、
- 反復継続性
- 営利目的
が認められると、
宅建業に該当します。
事業として行っているかどうかが、
判断の分かれ目です。
建設業者・投資家が注意すべきポイント
建設業者や投資家の場合、
- 建てて売る
- 仕入れて再販する
- 賃貸と売買を組み合わせる
といったビジネスモデルになりやすく、
宅建業との境界線が非常に曖昧になります。
「建設業許可があるから大丈夫」
という考えは通用しません。
宅建業免許申請で求められる主な要件
宅建業免許を取るには、
- 事務所要件
- 専任の宅地建物取引士
- 欠格要件に該当しないこと
- 財産的基礎
など、
複数の要件を満たす必要があります。
特に、
- 専任宅建士の確保
- 事務所の独立性
で止まるケースが多いです。
宅建業免許は「後から整える」が難しい
宅建業免許は、
とりあえず始めて、
後で免許を取る
という進め方が、
非常に危険です。
- 無免許営業と判断される
- 行政指導・処分の対象になる
リスクがあります。
宅建業免許が必要か迷ったら「始める前」に確認
宅建業免許は、
- 事業モデル
- 取引形態
- 報酬の受け取り方
によって、
要否が分かれます。
事業を動かす前の判断が、
一番重要です。
不動産ビジネスを検討している方へ
もし、
- 宅建業免許が必要か分からない
- 自社のビジネスモデルがグレーに感じる
- 申請要件を満たせるか不安
そう感じているなら、
事業開始前に一度整理することをおすすめします。
境界線を誤ると、
後戻りができません。
【ご相談はこちら】
宅建業免許申請について、
必要・不要の判断から申請まで
実務ベースでサポートしています。
【行政書士高見裕樹事務所】
〒921-8147
石川県金沢市額谷3丁目2番地 和峰ビル1階北
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