はじめに｜「物件が決まってから相談」は、実は一番危険です
開業相談の中で、非常に多いのが次のパターンです。
もう物件は契約しました。
この状態で許可は取れますか？
結論から言うと、
物件契約後では手遅れになるケースは珍しくありません。
特に、
- 風俗営業
- 深夜酒類提供飲食店
- 旅館業・簡易宿所
- 民泊
といった 許認可が絡む業種 では、
「どんな物件か」で結果の大半が決まります。
なぜ「契約前確認」が重要なのか
理由はシンプルです。
- 許可が取れなくても、契約は有効
- 原状回復義務が発生する
- 工事費が無駄になる
- 解約違約金が発生することもある
行政は、
「その物件で事業をしていいか」
しか見ません。
「事情がある」「知らなかった」は、
一切考慮されません。
チェック①｜用途地域（まず最初に見るべきポイント）
最初に確認すべきは 用途地域 です。
用途地域で決まること
- そもそも営業できるか
- 深夜営業が可能か
- 風俗営業が可能か
- 旅館業が可能か
金沢市では、
用途地域によって 実質的にNG となるケースも多くあります。
特に注意が必要なのは、
- 第一種・第二種低層住居専用地域
- 第一種・第二種中高層住居専用地域
「飲食店OK＝全部OK」ではありません。
チェック②｜建築基準法（用途・構造）
次に重要なのが 建築基準法との整合性 です。
よく問題になる点
- 建物の用途区分
- 既存不適格建築物
- 増改築の履歴が不明
- 容積率・建ぺい率オーバー
特に 古い建物・町家・雑居ビル は要注意です。
書類上は問題なく見えても、
実際には 用途変更が必要 になることがあります。
チェック③｜消防法（多くの人が想定外でつまずく）
消防は、
「工事がどれくらい必要か」を左右します。
よくある誤算
- 自動火災報知設備が必要
- 誘導灯の追加
- 内装制限への対応
- 防火管理者の選任
特に宿泊業・深夜営業では、
想定以上の工事費 がかかることがあります。
契約前に
「工事が必要かどうか」だけでも把握できるかが重要です。
チェック④｜警察（風俗営業・深夜酒類提供）
警察関係の業種では、
立地・構造・周辺環境 が厳しく見られます。
注意点
- 学校・病院との距離
- 住宅地との位置関係
- 見通しの悪い構造
- 半個室・間仕切り
居抜き物件で
「前の店がやっていたから大丈夫」
という判断は 非常に危険 です。
基準は、
今の法律・今の運用 で判断されます。
チェック⑤｜居抜き物件の落とし穴
居抜き物件は魅力的ですが、
リスクも大きいです。
よくある誤解
- 前の店が営業していた
→ 今回もOKとは限らない
実務上の問題
- 図面が残っていない
- 工事内容が不明
- 違法改修がある
- 是正が必要になる
結果として、
- 全撤去
- 再工事
- 開業延期
になることもあります。
実例｜「もっと早く相談していれば…」
事例①
契約後に用途地域NGが判明
→ 解約できず撤退
事例②
消防設備工事が想定の3倍
→ 資金計画が崩れる
事例③
警察の構造基準に合わず再工事
→ 開業が数か月延期
いずれも、
契約前相談で回避できたケース です。
行政書士が「契約前」に見ているポイント
当事務所では、契約前に次の点を整理します。
- 用途地域の可否
- 想定業種との適合性
- 建築・消防の論点
- 警察対応の要否
- 想定される追加工事
「この物件で進めるべきか」
「別の物件を探すべきか」
判断材料を、事前に明確化 します。
契約前相談は「保険」です
契約前の確認は、
費用よりも リスク回避効果の方が圧倒的に大きい です。
- 数十万円〜数百万円の損失回避
- 時間ロスの防止
- 精神的負担の軽減
開業を成功させたいなら、
一番最初に専門家を入れる のが近道です。
まとめ
- 物件契約後では遅いケースが多い
- 用途地域は最初に確認
- 建築・消防・警察の視点が必要
- 居抜き物件は特に注意
- 契約前相談が最大のリスク回避
【お問い合わせ先】
行政書士高見裕樹事務所
〒921-8147
石川県金沢市額谷3丁目2番地 和峰ビル1階北
電話：076-203-9314
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