区分マンションで民泊は可能？
管理規約・消防設備・鍵管理…
“やってはいけない計画”の典型例を行政書士が徹底解説**
区分マンションを購入し、Airbnbや民泊運用で収益を上げたい——
近年、そんな不動産投資家からの相談が急増しています。
しかし、実務の現場では次のような声が非常に多いのも事実です。
「用途地域がOKだから買ったのに、民泊は禁止だと言われた」
「消防工事ができず許可が取れなかった」
「管理会社から強く反対されてしまった」
「住民からの苦情で運営を中止せざるを得なかった」
つまり区分マンションでの民泊は、
参入障壁がきわめて高い事業 です。
結論から言うと、
区分マンションで民泊（簡易宿所）が適法に運営できる物件は
全体の“2〜3割程度”（推定）しか存在しません。
本記事では、行政書士として多数の民泊相談に対応してきた経験をもとに、
- 管理規約
- 消防設備
- 管理会社の同意
- 苦情・鍵管理
- 投資判断の基準
など、「区分マンションで民泊をやってはいけない計画」を徹底的に解説します。
第1章｜区分マンションで民泊は“ほぼ不可能”という現実
はじめに理解すべきは、
区分マンションの民泊は「できるほうが珍しい」という事実」です。
多くの投資家が誤解しているポイントがあります。
● 誤解①：旅館業許可を取れば民泊できる → ×
許可以前に、建物側のルール（管理規約・管理会社の同意）が最重要です。
● 誤解②：用途地域がOKなら大丈夫 → ×
旅館業に必要なのは用途地域だけではありません。
● 誤解③：Airbnbに出てるから自分もできる → ×
その多くは無許可運営 or グレー運営です。
● 実務の結論：区分マンション民泊は“物件選びで99％決まる”
物件が不適格なら、
どれだけ資金があっても、どれだけノウハウがあっても、
絶対に運営できません。
では、何が最大の壁になるのか？
答えは次の４つです。
第2章｜民泊の最大の壁①：管理規約（最重要）
どれだけ素晴らしい物件でも、
管理規約に以下の文言があれば 民泊は完全に不可能 です。
【禁止文言の典型例】
● 「民泊行為を禁止する」
● 「宿泊業を禁止する」
● 「短期賃貸（7日未満）を禁止する」
● 「不特定多数の出入りを禁止する」
これらの文言のいずれかが含まれている割合は
金沢市の区分マンションで体感90％以上。
管理規約は区分所有者全体が守るルールであり、
違反すると管理組合から是正指導・損害賠償請求になる可能性すらあります。
管理規約を確認せずに物件を買う投資家が非常に多い
「この物件は旅館業が取れる」と不動産会社が言ったから買った、
という相談が多いですが、
不動産会社は “管理規約の解釈責任を負いません。”
民泊の可否判断は、
行政書士が管理規約全文を精読する必要があります。
第3章｜民泊の最大の壁②：管理会社の同意（ほぼ得られない）
管理規約がOKでも、
管理会社が同意しないと運営不可能 です。
なぜなら、区分マンションの運営は管理会社が主導しており、
- オートロック管理
- ゴミ出しルール
- 騒音クレーム対応
- トラブル時の初期対応
- 防犯管理
すべて管理会社が介在する仕組みだからです。
管理会社が民泊を嫌がる理由
● 住民の苦情が集中する
● ゴミ出し不良が頻発
● 夜間の出入りが多い
● 防犯上のリスク
● トラブルが増える
● 管理会社の業務が増える
管理会社の感覚としては
「民泊はトラブルの原因。基本的に許可しない」
と言い切ってよいほど、実務では否定的です。
第4章｜民泊の最大の壁③：消防設備（工事不可が多い）
多くの区分マンションは消防設備が
旅館業の基準を満たしていません。
主な問題は次のとおりです。
● 自火報の設置ルートが共用部を通る → 工事不可
区分マンションでは共用部への工事は管理組合の承認が必要。
実務ではほぼ認められません。
● 避難経路の確保ができない
廊下幅、階段幅、窓先空地など、
民泊基準と住居基準では要件が異なります。
● 換気・採光不足
客室として使用できないケースが多い。
● 避難器具（梯子やハッチ）が増設できない
消防設備は費用だけでなく、
構造的に工事が不可能
というケースが非常に多いのが特徴です。
第5章｜民泊の最大の壁④：近隣トラブル（苦情が最速で出る部分）
区分マンションで最も揉めるのが 住民との関係 です。
よくある苦情は以下のとおり。
● 騒音（深夜の会話・スーツケース音）
● ゴミ出しマナー違反
● エレベーターでのマナー違反
● 玄関オートロック突破問題
● 外国人宿泊者への誤解・不安
これらの苦情は1回発生すると、
管理会社から即時改善指導が入る ため、
短期間で運営困難になることがあります。
第6章｜やってはいけない“民泊計画”の典型例
多くの失敗例を分類すると、
次の４パターンに集約されます。
パターン①：規約を読まずに購入する
→ 「住居専用」「短期賃貸禁止」で終了。
→ 高値で購入してしまい、売却時に損失。
パターン②：管理会社に黙って運営する（無許可運営）
→ 住民からの通報 → 保健所 → 是正 → 停止
→ 違法運営の記録が残ると資産価値が下がる
パターン③：消防設備を甘く見ている
→ 自火報のルート確保ができず、許可不可
→ 工事費200万円以上の見積で断念
パターン④：鍵管理を軽く考えている
- スマートロックの電池切れ
- オートロックの突破問題
- 鍵紛失
- 住民からの不審者通報
→ 苦情からわずか1週間で運営停止例あり
**第7章｜どうしても区分マンションで民泊をしたい場合
最低限クリアすべき4条件**
これらを満たせない物件は、
ほぼ確実に運営できません。
条件①：管理規約が禁止していない
→ 行政書士が全文チェックし、
禁止文言を排除できるか判断。
条件②：管理会社が同意する
→ 実務上、最難関。
条件③：消防工事が可能
→ 消防署との事前協議を必ず行う。
条件④：運営体制を明確化できる
・ゴミ出し代行
・24時間連絡体制
・鍵管理の仕組み
・外国人対応
・苦情対応フロー
これらが揃って初めて「検討可能」に変わるレベルです。
第8章｜投資家が失敗しないためのチェックリスト
以下は、区分マンション購入前の必須項目です。
1．管理規約の取得と全文チェック
2．管理会社への正式相談（メール or 書面）
3．消防署で事前相談（行政書士立会い推奨）
4．民泊不可だった場合の出口戦略（賃貸転用）
5．収支を民泊版と賃貸版の2パターンで比較
第9章｜行政書士に依頼するメリット
- 物件購入前の「可否判断」ができる
- 規約・管理会社・消防の三方向からチェック
- 無駄な購入を防げる（最も大きい価値）
- 許可取得に必要な書類作成をすべて代行
- トラブル予防の運営体制を設計
つまり、
「買ってから後悔する」最悪の結末を避けられる
ことが最大のメリットです。
**まとめ｜区分マンション民泊は“できる物件のほうが少ない”
だからこそ、購入前の診断が必須**
区分マンションで民泊運用を成功させるには、
① 管理規約
② 管理会社の同意
③ 消防設備
④ 運営体制（鍵・ゴミ・騒音）
この４つを事前にクリアできるかがすべてです。
民泊は収益性が高い反面、
失敗した時のダメージも大きい投資です。
物件購入前の段階で、
**行政書士による「民泊可否診断」**を受けることが
もっとも確実で安全な方法です。
行政書士高見裕樹事務所（石川県）
区分マンション民泊の可否判断から、
管理会社との調整、消防協議、旅館業許可申請まで
フルサポートいたします。
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お問い合わせフォーム：https://takami-gs.com/contact/
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