2025年10月07日

【農地転用 × 売却・活用】

“農地のままでは売れない”｜宅地化・駐車場化で価値を上げる農地転用

■ はじめに

「相続した土地が農地だった」
「買い手が見つからない」
「使っていない畑を駐車場にしたい」

こうしたご相談をいただくことが年々増えています。
理由はシンプルで、農地はそのままでは自由に売ったり、貸したり、建物を建てたりできないためです。

農地法という法律で「農地として使い続ける」ことが原則とされており、
住宅地や事業用地にする場合には、農地転用許可が必要になります。

この記事では、石川県内での実務を踏まえて、
農地転用の基本から、宅地化・駐車場化など活用方法、
そして実際の申請手続きの流れまでを、わかりやすく解説します。

■ 1. そもそも農地転用とは？

農地転用とは、「農地」を農業以外の用途に使うことを指します。
たとえば、次のようなケースです。

畑を駐車場にしたい
田んぼに住宅を建てたい
農地を会社に売りたい
農地を資材置き場にしたい

これらはいずれも「農地転用」にあたります。
農地法に基づいて、あらかじめ許可（または届出）をしなければ違法となります。

■ 2. 農地法の「第4条」と「第5条」の違い

農地転用には、主に2つのパターンがあります。
違いを理解しておくことが重要です。

区分	内容	条文	申請者	例
第4条転用	自分の農地を自分で他の用途に使う	農地法第4条	所有者本人	自分の農地を駐車場にする
第5条転用	農地を他人に売ったり貸したりして、その人が転用する	農地法第5条	売主と買主（または貸主と借主）	他人に売って住宅を建ててもらう

つまり、

自分で使う場合 → 第4条
他人に売る・貸す場合 → 第5条

と覚えておくと分かりやすいでしょう。

■ 3. 許可が必要な地域・不要な地域

すべての農地が同じ扱いではありません。
所在地によって、手続きが大きく異なります。

（1）市街化区域（都市計画区域内）

都市部など、すでに「市街地」として指定されている区域。
→ 農業委員会への届出だけで転用可能（許可不要）

（2）市街化調整区域

原則として農地転用は「できない」地域。
ただし、自己居住用住宅や既存宅地の隣接地など、例外的に許可される場合もあります。
→ 厳しい審査あり

（3）農業振興地域

「農地として守るべき地域」とされ、原則転用不可。
ただし、事前に「農振除外申請」を行い、認定されれば転用が可能になります。

■ 4. 農地のままでは売れない理由

農地は、農地法の制限により農業従事者しか買えないことになっています。
つまり、一般の人（サラリーマン・企業・不動産会社など）は購入できません。

そのため、「農地のまま売りたい」と思っても、
買い手が見つからない・価格がつかないケースがほとんどです。

逆に、農地転用をして宅地化・事業用地化すれば市場価値が一気に上がるため、
「売却を前提に転用する」ケースが非常に多いのです。

■ 5. 農地転用によって広がる活用方法

農地転用を行うことで、次のような多様な活用が可能になります。

（1）住宅用地として売却・建築

・相続した農地を住宅用に転用して売却
・自宅を新築するための宅地化
→ 一般的で最も多いパターン

（2）駐車場・月極パーキング

・狭小な農地でも有効活用が可能
・アスファルト舗装だけで初期投資が少ない
・将来の売却にも柔軟に対応可能

（3）資材置き場・倉庫用地

・建設業・運送業の事業用地として需要あり
・需要が安定しており、長期賃貸にも向く

（4）太陽光発電設備

・日当たりの良い農地は太陽光発電用地として人気
・ただし、近年は規制が強化されており、慎重な審査が必要

■ 6. 実際の事例紹介（石川県内）

① 金沢市郊外の田を「月極駐車場」に

金沢市西部の住宅地近くにあった約100坪の農地。
相続後、買い手が見つからず放置されていましたが、
農地法第4条転用許可を経て、アスファルト舗装＋ライン引きで月極駐車場へ。
近隣住民に貸し出す形で、毎月数万円の安定収入を実現。

② 白山市で「事業用地」として売却

白山市の農振地域外にあった約300坪の畑を、
農地法第5条許可を経て、地元企業に売却。
買主が資材置場として活用し、
固定資産税が上がっても地代・売却益のメリットが上回る結果に。

③ 能美市で「自宅新築用地」として転用

親の田んぼの一部を分筆して、自宅建築のため転用。
市街化調整区域だったため、用途制限の調整と時間を要したが、
行政書士のサポートで申請から6か月で許可。
現在は立派な住宅地として整備されています。

■ 7. 石川県での農地転用手続きの流れ

石川県内（例：金沢市・白山市・能美市など）での一般的な流れは以下の通りです。

現地調査・用途確認
　所在地・地目・都市計画区域・農振地域かどうかを確認します。
事前相談（農業委員会）
　申請の前に、農業委員会や市役所担当課に相談。
　図面や土地利用計画を見せて、許可の可能性を確認します。
申請書類の作成・提出
　申請者、転用目的、面積、図面、誓約書、添付資料を作成。
　行政書士が代理で書類を整えます。
農業委員会による審査・現地調査
　申請から審査まではおおむね1か月〜2か月。
　現地確認が行われ、周囲への影響も調査されます。
許可・通知書交付
　許可が下りると、転用許可証が交付されます。
　これを法務局に提出して「地目変更登記」を行います。
宅地化・造成工事開始
　許可後は造成・舗装・建築などを開始可能。

■ 8. 許可までにかかる期間の目安

手続内容	主な対象	期間の目安
第4条転用（自分で使う）	駐車場・自宅など	約1〜2か月
第5条転用（売買・貸与）	他人に売る・貸す	約2〜3か月
農振除外＋転用	農業振興地域内	約6〜12か月

※ 農振除外は年に2回程度しか受付がない自治体もあり、計画的なスケジュール管理が必要です。

■ 9. 農地転用の申請に必要な書類

代表的な必要書類は以下の通りです。

農地転用許可申請書
案内図・位置図・現況写真
公図・登記事項証明書
事業計画書・配置図・平面図
資金計画書（事業用の場合）
売買契約書または賃貸借契約書（第5条の場合）
印鑑証明書・誓約書

※自治体により求められる添付書類が異なるため、行政書士が事前に確認するのが一般的です。

■ 10. 行政書士に依頼するメリット

（1）転用可否を事前に判断できる

「そもそも転用できるのか」を現地・地図・法令から調査し、最短ルートを提案します。

（2）農業委員会との調整を代行

申請内容の事前相談や修正指示など、面倒な行政対応をすべて代行します。

（3）図面・書類を正確に整える

誤記や図面不備で差し戻しになると、審査が1か月遅れることも。
行政書士なら最初から通るレベルで作成します。

（4）売却・活用まで一貫対応

当事務所では不動産部門「ふちどり不動産」と連携しているため、
「農地転用 → 宅地化 → 売却・賃貸」までワンストップ対応が可能です。

■ 11. 農地転用にかかる費用の目安（参考）

内容	費用目安（税別）
農地法第4条（自己転用）	約88,000円〜
農地法第5条（売買・貸与）	約110,000円〜
農振除外申請（別途）	約55,000円〜
現地調査・図面作成等	実費別途（約10,000円〜）

※ 面積・用途・市町村により変動します。

■ 12. 農地転用の後にやるべきこと

許可が下りて終わりではありません。
次のステップも忘れずに行いましょう。

地目変更登記（農地 → 宅地）
造成・舗装工事の実施
固定資産税の見直し（農地→宅地で税額増）
売却・賃貸契約の締結

不動産売買までトータルでサポートできる行政書士事務所なら、これらを一貫して任せられます。

■ 13. まとめ

項目	内容
手続き名称	農地転用許可（農地法第4条・第5条）
提出先	農業委員会（市町村）
期間	約1〜3か月（農振除外は最長12か月）
メリット	宅地化・駐車場化・事業用化で資産価値UP
注意点	許可前の工事・売買は違法

■ 14. 行政書士高見裕樹事務所なら

行政書士高見裕樹事務所では、
石川県全域（金沢市・白山市・野々市市・能美市・小松市・かほく市ほか）で
農地転用の調査・申請・事後の地目変更までワンストップ対応しています。

特に「相続で引き継いだ農地」「売れない農地を何とかしたい」といった案件を多数解決。
不動産部門「ふちどり不動産」と連携し、転用後の売却・賃貸化までサポートできます。

📞 ご相談・お問い合わせはこちら
行政書士高見裕樹事務所
TEL：076-203-9314
お問い合わせフォーム：https://takami-gs.com/contact/

【農地転用 × 売却・活用】“農地のままでは売れない”｜宅地化・駐車場化で価値を上げる方法