不動産会社に「旅館業できます」と言われても安心してはいけない理由

旅館業や民泊の相談で非常に多いのが、「不動産会社にできると言われたので契約しました」というケースです。

「前も宿泊施設だったから問題ないと言われた」 「不動産会社から旅館業向きと言われた」 「民泊なら絶対にできると思いますと言われた」

こうした話を聞くことは少なくありません。

しかし、実際には契約後に止まるケースがあります。

不動産会社は悪気があって言っているわけではありません。

ただ、不動産会社は不動産の専門家であり、旅館業や民泊の許認可の専門家ではありません。

そのため、「できると思います」という説明と、「実際に許可が出る」は別問題です。

旅館業では、保健所、消防、建築指導課、条例、近隣対応など、さまざまな視点から確認が必要です。

一つでも問題があると、契約後に止まることがあります。

今回は、不動産会社に「旅館業できます」と言われても安心してはいけない理由について、詳しく解説します。

不動産会社は許認可の専門家ではない

まず大前提として、不動産会社は不動産の専門家です。

賃貸借契約 売買契約 物件紹介 家賃相場 利回り

こうしたことについては非常に詳しいです。

しかし、旅館業や民泊の許認可、消防設備、建築基準法、用途変更、条例については、そこまで詳しくないこともあります。

もちろん、宿泊施設向けの物件を多く扱っている不動産会社であれば、ある程度の知識はあります。

ただ、それでも最終的な判断をするのは行政側です。

不動産会社が「いけそうです」と言っていても、保健所や消防署が「難しいです」と判断することはあります。

そのため、不動産会社の説明だけで安心するのは危険です。

「前も宿だったから大丈夫」は危険

非常に多いのが、「前も宿泊施設だったから大丈夫」という説明です。

しかし、この説明はかなり危険です。

前の営業者が、

・旅館業（簡易宿所）だったのか ・民泊だったのか ・無許可営業だったのか ・条例改正前の基準で営業していたのか

これによって話が全く変わります。

例えば、以前は民泊だった建物を、これから旅館業に切り替える場合、消防設備や帳場、建築基準法の条件が変わることがあります。

また、以前は問題なかった建物でも、条例改正や消防基準の変更によって、現在では難しいケースがあります。

そのため、「前も宿だったから大丈夫」という説明だけで契約してしまうのは非常に危険です。

保健所と消防では見ているところが違う

旅館業では、一つの役所だけで決まるわけではありません。

保健所は、

・客室面積 ・帳場 ・換気 ・採光 ・トイレや洗面所

などを見ます。

消防署は、

・自動火災報知設備 ・誘導灯 ・消火器 ・避難経路 ・非常用照明

などを見ます。

建築指導課は、

・接道 ・用途変更 ・建築確認 ・検査済証 ・違法増築

などを見ます。

つまり、不動産会社から見ると問題がないように見えても、行政側から見ると問題があるケースは少なくありません。

特に古い戸建てでは、建築基準法や消防で止まることがあります。

民泊ならできるという考え方も危険

不動産会社から「旅館業は難しいかもしれませんが、民泊ならできますよ」と言われることがあります。

確かに、民泊（住宅宿泊事業）は旅館業より柔軟です。

しかし、民泊なら絶対にできるわけではありません。

例えば、

・管理規約で禁止されているマンション ・賃貸借契約で民泊禁止になっている建物 ・消防設備が必要な建物 ・家主の承諾が取れない建物

こうしたケースでは、民泊も難しいことがあります。

また、民泊は年間180日までしか営業できません。

そのため、「365日営業したい」と考えている人には向いていないことがあります。

旅館業が難しいからといって、安易に民泊へ切り替えると、後で「思っていた事業計画と違った」ということもあります。

実際に多い止まるケース

実際に多いのは、次のようなケースです。

・旗竿地で接道不足だった ・前面道路が建築基準法上の道路ではなかった ・違法増築部分があった ・消防設備に予想以上の費用がかかった ・分譲マンションの管理規約で禁止されていた ・町会から強い反対があった ・駐車場が不足していた

不動産会社は、そこまで細かい部分までは確認していないことがあります。

そのため、「旅館業向き」「民泊向き」という言葉だけで契約してしまうと危険です。

契約前に確認したい資料

契約前には、最低でも次の資料を確認したいところです。

・所在地 ・間取り図 ・募集図面 ・建物登記事項証明書 ・公図 ・建築確認済証 ・検査済証 ・管理規約

これだけでも、かなりのことが分かります。

特に所在地と図面があれば、用途地域や接道、消防設備の概算など、多くのことを確認できます。

まとめ

不動産会社に「旅館業できます」と言われても、そのまま信じるのは危険です。

不動産会社は不動産の専門家ですが、旅館業や民泊の許認可の専門家ではありません。

旅館業や民泊は、保健所、消防署、建築指導課、条例、近隣対応など、さまざまな視点から確認が必要です。

一つでも問題があると、契約後に止まることがあります。

特に、所在地や図面だけでもかなりのことが判断できます。

契約してからでは遅いこともあります。

契約する前に、見せてください。

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