ー行政書士に相談する農地転用の基本　事業用地に変える前に知っておきたいことー

農地転用とは何かをやさしく整理

農地転用とは、田や畑などの農地を、住宅地や駐車場、店舗用地など別の用途に変える手続きのことです。農地は守るべき土地として法律で管理されているため、買えば自由に使えるわけではありません。まず「その土地で何ができるのか」を確認し、必要な申請をして許可や届出を得てから、工事や開業に進む流れになります。

農地のままだとできないことが多い

例えば、アスファルト舗装で駐車場にする、建物を建てる、資材置場にするなどは、農地の性質を変えるため農地転用に該当する可能性が高いです。知らずに工事を進めると、是正を求められたり、追加の手続きが必要になったりします。計画段階で行政書士に相談し、手続きの見通しを立てるのが安全です。

許可と届出の違いをイメージする

農地転用は、ケースによって許可が必要な場合と届出で足りる場合があります。さらに、農地の区分や場所、都市計画の区域、開発規模などでも難易度が変わります。書類の形は似ていても、審査の目線や必要資料が違うため、自己判断で進めず、最初に要件を整理することが大切です。

手続きの流れと、つまずきやすいポイント

農地転用は、申請すれば必ず通るものではありません。現地状況や周辺の土地利用、関係法令との整合が重要です。ここでは初心者の方が迷いやすいポイントを、流れに沿ってまとめます。

事前確認で見るべきチェック項目

事前確認で特に見たいのは次のような点です。
・農地の区分や所在地の区域区分
・接道や排水など、建築に必要な条件
・開発許可や建築確認が絡む規模か
・インフラの引込み、造成の有無
この段階で「そもそも事業として成立するか」を判断できます。行政書士は、手続きの全体像を整理し、役所確認の順番も案内できます。

申請書類は図面と根拠資料がカギ

農地転用では、位置図や公図、現況写真、配置図、排水計画など、図面と根拠資料の整合が重要です。土地の境界や出入口が曖昧だと差し戻しになりやすいので、測量や現地確認を早めに行うのがコツです。また、転用後の用途が具体的でないと説明が弱くなるため、事業計画の整理もセットで進めます。

風俗営業・簡易宿泊所・民泊で農地転用を考えるとき

「店舗を出したい」「宿泊事業を始めたい」という相談の中には、土地の候補が農地だったというケースもあります。ただし、農地転用だけで開業できるわけではなく、業種ごとに別の許認可や届出、立地の制限が関わります。先に全体設計をしておくと、無駄な投資を避けられます。

風俗営業は立地と図面が特に重要

風俗営業は、警察署への許可申請が必要になる業態があり、用途地域や周辺施設との距離制限など立地の確認が欠かせません。農地転用で店舗用地にできたとしても、次の段階で立地要件に合わず計画変更になることがあります。建物の平面図や動線、照明や表示の考え方なども絡むため、農地転用と並行して、建築計画と許可要件をすり合わせるのがポイントです。

簡易宿泊所・民泊は運用ルールまで見据える

簡易宿泊所は旅館業許可、民泊は住宅宿泊事業の届出など、事業形態により求められる手続きが変わります。さらに、用途地域、建物の用途変更、消防設備、近隣対応など、運用面の条件も多いです。農地転用の段階で、駐車場台数や出入口、排水計画を宿泊想定に合わせておくと、後の設計変更を減らせます。行政書士に一括で相談すると、農地転用と宿泊系の手続きの段取りをまとめて管理しやすくなります。

まとめ

農地転用は、土地を事業に使うための最初の関門です。許可や届出の要否、農地の区分、図面の整合、建築や開発との関係を押さえることで、計画がスムーズになります。さらに、風俗営業、簡易宿泊所、民泊のように別の許認可が関わる場合は、立地要件や運用条件まで含めて全体を設計することが大切です。早めに行政書士へ相談し、手続きの順番と必要書類を整理してから動くと、時間とコストのロスを減らせます。