2025年12月14日

物件選びで９割決まる｜
“許認可が通る物件”と“絶対に買ってはいけない物件”の境界線
― 不動産 × 行政書士 × 建築（Kプランニング）のワンストップ解説 ―**

旅館業・飲食店・風俗営業——
これらの許認可ビジネスは、

「物件選び」だけで成功の９割が決まります。

多くの相談者が陥る典型的な失敗は、
**「物件を買ってから許可が取れないことに気づく」**というケース。

たとえばこんな相談が絶えません：

用途地域がNGで旅館業ができなかった
区分マンションで民泊不可だった
消防設備の改修費が400万円かかると言われた
風俗営業の距離制限にひっかかった
建築基準法の“既存不適格”で用途変更ができなかった

これらは決して特殊な例ではなく、
物件選びの段階で正しく判断していれば避けられた問題 です。

この記事では、
行政書士・不動産・建築工事をすべて理解した専門家として、

「許認可が通る物件」と「買ってはいけない物件」
の境界線を徹底解説します。

さらに最後には、
ふちどり不動産 × 行政書士高見裕樹事務所 × Kプランニング
という三位一体のワンストップ体制がなぜ圧倒的に強いのかもご紹介します。

第１章｜許認可ビジネスは“物件選びで９割決まる”という事実

なぜ物件選びが重要なのか？

理由は非常にシンプルです。

❶ 許認可の可否は「物件の立地」と「建物の構造」で決まるから

旅館業・風俗営業・飲食業の許可は、
どれも “場所” と “建物の状態” を基準に判断されます。

つまり：

立地がNGなら、何をしても許可は取れない
建物が法令不適合なら、改修に莫大な費用がかかる
区分マンションは規約で即アウトのこともある

これらは“書類”ではどうにもなりません。

❷ 良い物件なら、許可申請はスムーズで費用も安い

逆に、許認可の取りやすい物件なら：

消防設備がすでに揃っている
建築基準法に適合している
用途地域が適切
避難経路が確保されている

最小限の費用で、最短スケジュールで許可が取れます。

❸ 物件選びで失敗すると、許可が“永遠に”取れない

たとえば旅館業（簡易宿所）では、

採光が足りない
窓先空地が取れない
避難経路が確保できない

こうした構造上の問題は、
何百万かけても改善不可能 というケースがあります。

だからこそ、

許認可の世界では「買う前の調査」が最重要。

第２章｜判断基準①：用途地域（旅館業・飲食・風俗の可否を一瞬で決める）

物件選びの最重要ポイントが用途地域です。

用途地域とは？

都市計画法に基づき、
「この地域でどんな用途の建物が建てられるか」を区分したもの。

旅館業・飲食店・風俗営業は、
用途地域で “開業できるか否か” がほぼ決まります。

◆ 旅館業（簡易宿所）が可能な地域

商業地域（最も通りやすい）
近隣商業地域
準工業地域
第二種住居地域（一部制限あり）

◆ 旅館業が困難・不可な地域

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
市街化調整区域

◆ 飲食店は比較的広範囲で可能だが…

「深夜酒類提供飲食店（深夜0時以降営業）」
になると警察への届出が必要。

◆ 風俗営業（スナック・キャバクラ・ラウンジ）は極めて厳しい

商業地域でも“特定地域”以外は不可
保全対象施設から100m以内は不可
片町なら可、住宅地なら即アウト

用途地域で９割決まるのが風俗営業。

第３章｜判断基準②：建築基準法の“既存不適格”（実務で最も落とし穴）

旅館業・飲食・用途変更は、
建築基準法の “建物要件” を満たさなければ許可されません。

既存不適格とは？

建築当時は適法でも、
現在の基準では適合しない状態。

旅館業でよくある不適格の例

採光不足（窓が小さい）
換気不足（24時間換気が必要）
避難経路が確保できない
階段幅が足りない
トイレの位置（男女兼用問題）
欄間・内窓の防火区画不備

既存不適格は“工事しても直せない”ことがある

例：

窓先空地が敷地上確保できない
避難経路がどうしても確保できない
敷地境界からの離隔基準を満たせない

この場合、旅館業は一生取得不可能。

第４章｜判断基準③：消防設備の改修負担（費用差が大きすぎる）

旅館業・飲食・風俗営業では、
消防設備が極めて重要です。

◆ 必要になる消防設備の例

自動火災報知設備（自火報）
誘導灯
消火器
スプリンクラー
非常照明

◆ 費用の目安

小規模飲食店：30万〜80万円
小規模旅館業：80万〜200万円
中規模旅館業：200万〜400万円
区分マンション：そもそも工事不可のことが多い

◆ なぜ区分マンションが“ほぼ不可”なのか？

自火報の配線が共用部を通る → 工事許可が下りない
排煙設備が不足
避難経路が外部階段のみ
住戸用途から旅館用途に変えるには防火区画が足りない

旅館業許可の相談で最も多いのが
「マンションだと消防が通らない問題」。

第５章｜判断基準④：風俗営業の距離制限（条例で一発アウト）

風俗営業（1号営業、2号営業など）は、
建物ではなく 立地が最重要。

条例の距離制限とは？

学校
保育園
図書館
病院
児童福祉施設
公園

これらから 直線距離100m以内は営業不可。

Google Mapの距離測では誤差が出るため、
実務では 実測（測量） が必要。

金沢市の場合

片町・香林坊は許可が取りやすいが、
住宅地はほぼ全滅。

第６章｜判断基準⑤：区分マンション特有の制限（最難関）

旅館業・飲食店・風俗営業——
区分マンションは全てにおいて難易度が高い。

区分マンションの主なハードル

① 管理規約（民泊禁止が圧倒的多数）

② 管理会社の反対（宿泊・飲食・風俗はほぼ拒否）

③ 消防設備の工事不可

④ 建築的に用途変更ができない

区分マンションで許認可を取れるケースは
実務では2〜3割以下。

第７章｜“絶対に買ってはいけない物件”まとめ（行政書士が断言）

以下の物件は、価格が安くても絶対に買ってはいけない。

❌ 第一種低層地域の旅館業物件

→ 用途地域でアウト。

❌ 避難経路が確保できない古家

→ 建築基準法でアウト。

❌ 区分マンションで民泊をやりたい（ほぼ不可能）

→ 消防・規約・用途区分でアウト。

❌ 飲食店の排気が確保できないテナント

→ 臭気対策でアウト。

❌ 風俗営業の距離制限がアウトの物件

→ 条例で一発終了。

第８章｜逆に、“買うべき物件”はこういう物件

◎ 商業地域の一棟建物

旅館業・飲食・風俗すべて幅広く対応。

◎ 準工業地域の広い敷地

駐車場付きなら旅館業に最適。

◎ 消防設備が揃っている元宿泊施設

改修費が安い。

◎ 飲食店の居抜き（スケルトンより断然有利）

◎ 用途変更しやすい構造の建物

第９章｜“ふちどり不動産 × 行政書士 × Kプランニング”の連携が最強な理由

許認可ビジネスにおいて、
物件 → 許認可 → 改修工事は“つながった一連のプロセス”。

しかし一般的には、

不動産は許認可を知らない
行政書士は建物の構造を知らない
工務店は法令要件を知らない

という “縦割りの欠点” がある。

**その欠点を完全に解消するのが

「不動産 × 行政書士 × 建築」ワンストップ体制。**

**① ふちどり不動産

→ 最初から“許認可が通る物件だけ”を選別して紹介**

用途地域
既存不適格
消防
区分特性

一般の不動産会社が見ない部分まで調査。

**② 行政書士高見裕樹事務所

→ 許認可の可否をその場で即判断**

旅館業
飲食店
風俗営業
深夜営業
特定遊興飲食店

複雑な条例・法令を確認し、
買っても良い物件か判断。

**③ Kプランニング

→ 許認可が取れる図面と工事を現実化**

消防設備工事
内装工事
用途変更
建築法令への適合性
実際の施工・現場管理

３者の連携効果

無駄な物件を買わなくて済む
許認可が確実に通る
改修費が正確にわかる
オープンまでのスケジュールが計画通り進む

まとめ｜物件選びを間違えなければ、許認可ビジネスは“勝てる”

旅館業、飲食店、風俗営業は、
物件選びだけで結果が決まる と言っても過言ではありません。

なぜなら、

法令
消防
建築
区分特性
用途地域

すべてが“物件”に紐づいているからです。

**許認可が通る物件を買うこと。

これが、最も強力な成功戦略です。**

そして、そのために最も強力な体制が

**ふちどり不動産 × 行政書士 × Kプランニング

（物件 × 許認可 × 工事）完全ワンストップ**

石川県・金沢市エリアで
旅館業・飲食店・風俗営業を検討している方は
必ずご相談ください。

行政書士高見裕樹事務所（石川県）

☎ 076-203-9314
https://takami-gs.com/contact/

物件選びで9割決まる｜許認可が通る物件と買ってはいけない物件の境界線【旅館業・風俗・飲食】