民泊開業までのステップ｜物件探しから許可取得、運営開始までの流れ

「空き家や自宅の一部を民泊にしたい」「短期賃貸で観光需要を取り込みたい」――そう考えたときに最初にぶつかるのが、どの順番で、どの窓口に、何を準備するかです。
本記事は、はじめての方でも迷わないように、物件選定 → 用途地域確認 → 事前協議（消防・保健所） → 設計・工事 → 許可/届出 → 運営スタートを時系列で整理しました。
（簡易宿所＝旅館業法、住宅宿泊事業＝いわゆる“新法民泊”の両ルートをカバー）

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全体像：逆算スケジュール（目安）

• T–8〜6週間： 事業方針の決定（簡易宿所 or 住宅宿泊）／物件の一次選定・現地確認
• T–6〜5週間： 用途地域・建築用途・管理規約チェック／役所横断の事前相談（都市計画・建築指導、消防、保健所）
• T–5〜3週間： 設計・レイアウト確定／必要な改修工事・消防設備工事の着手
• T–3〜2週間： 申請図面・申請書作成／簡易宿所：保健所へ許可申請／住宅宿泊：届出書一式
• T–2〜1週間： 消防の設置届・検査対応／備品・ルール・清掃体制の整備
• T–1〜0週間： 表示義務（標識・避難経路・料金表など）／最終チェック → 運営開始

※物件や自治体によって前後します。改修が伴う場合は、さらに余裕を見て逆算が安全です。

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ステップ1｜最初に決める「営業形態」

A. **簡易宿所（旅館業法）**に向くケース

• 年間を通して営業したい／収益を安定させたい
• ゲストハウス形式・複数室での運営を想定
• 条例上、住宅宿泊事業の制限が強いエリア

B. **住宅宿泊事業（民泊新法）**に向くケース

• 年180日以内の期間限定で十分
• 改修コストを抑え、まずはスモールスタート
• 自宅や空き家のスポット活用

形態で求められる窓口・基準・書類が変わるので、ここが起点です。

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ステップ2｜物件選定の“見るべきポイント”

1. 用途地域（都市計画）

• 宿泊用途が取れる地域か（第一種低層住居専用などは原則不可が多い）
• 近隣用途（学校、病院、神社仏閣など）との距離条件がある自治体も

2. 建築用途・法適合

• 既存建物の用途（住居・寄宿舎・事務所など）と計画の適合
• 必要に応じて用途変更や確認申請が発生

3. マンション等の管理規約

• 民泊禁止の規約が明記されていないか／将来の規約変更リスク

4. 騒音・動線・駐車

• 夜間の出入り動線（近隣苦情の主要因）
• 駐車スペース／ごみ集積所のルール

ここで**「契約前に」**役所・管理組合・オーナーの三方向でNGがないかを確認するのが鉄則です。

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ステップ3｜関係機関への事前相談（超重要）

• 建築指導・都市計画課：用途地域・用途変更の要否
• 消防署（予防課）：必要な消防用設備等（感知器・誘導灯・消火器・通報設備ほか）
• 保健所：
  • 簡易宿所：客室面積／換気・採光／便所・洗面／寝具取扱い 等の基準
  • 住宅宿泊：衛生措置・苦情対応・管理体制 等
• （必要に応じて）警察：深夜酒類提供やラウンジ併設などの将来計画がある場合

事前相談は工事着手前に。後戻り工事はコスト増＋開業遅延の元です。

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ステップ4｜設計・レイアウト確定

• 避難経路が明確で、掲示できるか
• トイレ・洗面・浴室の配置（客用/自家用の分離）
• 清掃・リネン動線（バックヤード含む）
• カギ管理（スマートロック・キーボックス）
• 標識掲示スペース（営業者名・許可番号・料金等）

旅館業の**図面は“許可が通る設計”**で作るのがコツ。設計と申請は同時並行が効率的。

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ステップ5｜工事・設備の実装

• 消防設備：感知器、誘導灯、消火器等の型式・設置位置に注意
• 衛生設備：換気、給排水、寝具保管スペース
• 騒音対策：床・壁の遮音、窓の気密（特に木造や古民家）
• サイン・案内：多言語表記の検討（※当事務所は多言語対応の運営代行は行っていません）

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ステップ6｜申請・届出（書類の山を攻略）

簡易宿所（旅館業法）

• 提出先：保健所
• 主な書類：
  • 営業許可申請書
  • 平面図・配置図・求積図
  • 避難経路図
  • 建築確認済証・検査済証（あれば）
  • 使用承諾書／賃貸借契約書（賃貸物件の場合）
  • 役員名簿・誓約書　ほか
• 流れ：申請 → 図面審査 → 現地検査 → 許可

住宅宿泊事業（民泊新法）

• 提出先：都道府県（政令市）
• 主な書類：
  • 事業届出書
  • 管理業務の実施方法（苦情対応・衛生管理・清掃）
  • 近隣周知の記録（自治体要件による）
  • 建物の権限疎明（登記／賃貸借契約）
• 流れ：届出 → 受理 → 標識掲示 → 営業開始（※日数上限あり）

**消防の「設置届」「検査」**は申請と前後して並走させるのが実務的です。

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ステップ7｜検査・是正

• 保健所の現地検査：掲示物、衛生設備、面積、動線の確認
• 消防検査：設備の型式・作動・表示、感知区域、避難誘導
• 指摘事項の是正：小修正は即日対応／構造変更は再検査のことも

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ステップ8｜運営体制の構築

• 清掃・リネン：標準手順書（SOP）、記録様式
• 鍵管理：紛失時の緊急オペ（スマートロックなら権限切替）
• 苦情・緊急対応：24時間連絡体制／30分以内の駆け付け（自治体要件に準ず）
• 料金・キャンセル規定：サイト規約とハウスルールを整合
• 宿泊者名簿：氏名・住所・職業・国籍・旅券番号（法定項目）を適正に保存

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ステップ9｜オープン直前チェックリスト

• 玄関・館内の標識掲示（営業者名・許可番号・料金）
• 避難経路図・非常口サイン・消火器の掲示
• ごみ分別案内・静粛時間（22:00～等）の明示
• 周辺マップ（コンビニ・バス停・緊急病院）
• 最終動作確認：感知器鳴動、非常照明点灯、外部通報

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ステップ10｜開業後の法定・実務運用

• 宿泊者名簿の保存
• 苦情・事故記録の保存と再発防止
• 消防設備点検（年次・半年ごと）と記録
• 清掃・リネンの衛生記録
• **180日カウント（住宅宿泊）**の実績管理

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ルート別の“簡易フローチャート”

簡易宿所（通年営業を目指す）

物件一次選定 → 事前相談（用途/消防/保健所） → 設計・工事 → 保健所申請 → 消防検査 → 許可 → 開業

住宅宿泊（180日内で様子見）

物件一次選定 → 事前相談（用途/消防） → 軽微な整備 → 届出 → 標識掲示 → 開業（※日数管理）

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ありがちなNGと回避策

• 契約後に“民泊禁止”の管理規約が判明
  → 契約前に管理規約原本を必ず確認／理事会承諾書の取付けを条件に
• 消防設備の後工事でオープン遅延
  → 事前協議→設計段階で設備仕様を確定し、工期に余裕
• “住宅宿泊”のつもりが実態は通年営業
  → 早期に簡易宿所への移行計画を作り、二度手間を回避

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必要書類ミニ一覧（まずはここから）

• 物件権限書類（登記事項証明書、賃貸借契約）
• 平面図・配置図・避難経路図
• 消防関係（設置届、検査済伝票）
• 申請/届出の様式（自治体版）
• 近隣説明の記録（必要自治体）
• 管理体制・衛生管理の計画書

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期間と費用の目安（参考）

• 住宅宿泊：1〜2か月／軽微な整備中心で初期費用は低め
• 簡易宿所：2〜3か月以上／消防・衛生・内装に応じて工事費が発生
  （物件・自治体・工事規模で大きく変動します）

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行政書士高見裕樹事務所のサポート

• 物件選定前の用途・規約デューデリジェンス
• 事前相談（都市計画・建築・消防・保健所）の同席と調整
• 図面作成・申請書一式の作成・提出・現地立会
• 開業後運用：名簿様式、ハウスルール、苦情対応フロー整備
• 不動産（ふちどり不動産）・内装工事のワンストップ連携で工期短縮

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