「以前も夜のお店だったから大丈夫」は危険？居抜き物件で失敗しないためのポイントを行政書士が解説

「前はスナックだったので問題ないですよ。」

「以前もガールズバーが入っていました。」

「夜のお店だったから、すぐ営業できると思います。」

夜のお店の開業相談では、このようなお話をよく伺います。

確かに、居抜き物件には多くのメリットがあります。

しかし、

『以前も夜のお店だった』＝『今回も問題なく営業できる』

とは限りません。

実際、

「契約した後に営業できないことが分かった」

「内装工事まで終わったのに許可の取得が難しくなった」

というケースもあります。

特に、

• キャバクラ
• ガールズバー
• コンカフェ
• ラウンジ
• バー

などでは、

物件選びが事業の成否を左右することも少なくありません。

今回は、居抜き物件で失敗しないためのポイントについて解説します。

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居抜き物件とは？

居抜き物件とは、

前のテナントが使用していた設備や内装を、そのまま利用できる物件をいいます。

例えば、

• カウンター
• 厨房設備
• エアコン
• トイレ
• 照明設備

などが残っているケースがあります。

夜のお店では、

• カウンター席
• ボックス席
• 音響設備
• 看板

などがそのまま利用できることもあります。

そのため、

初期費用を抑えられるというメリットがあります。

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なぜ居抜き物件が人気なのか

夜のお店では、

内装工事に大きな費用がかかります。

例えば、

• 内装デザイン
• 電気工事
• 音響設備
• 照明設備

などを一から作ると、

数百万円単位の費用になることも珍しくありません。

そのため、

既存設備を活用できる居抜き物件は非常に人気があります。

また、

工事期間を短縮できることも大きなメリットです。

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「前も夜のお店だった」は安心材料にならない

ここが最も重要なポイントです。

前の店舗が夜のお店だったとしても、

今回も同じように営業できるとは限りません。

なぜなら、

夜のお店といっても、

必要な手続きや営業内容は様々だからです。

例えば、

前の店舗が、

• スナック
• バー
• ラウンジ
• キャバクラ

のどれだったのかによっても状況は変わります。

また、

以前どのような許可や届出で営業していたのか、

そもそも適法に営業していたのか、

という点も確認する必要があります。

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店舗名だけでは判断できない

例えば、

看板に「BAR」と書いてあったとしても、

実際には接待営業を行っていたケースがあります。

逆に、

「ラウンジ」という名称でも、

営業内容によって必要な手続きが異なる場合があります。

夜のお店では、

店名ではなく営業実態

によって判断されます。

そのため、

「前はバーだった」

という情報だけでは、

判断することはできません。

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用途地域を確認する

夜のお店では、

用途地域が非常に重要になります。

「駅前だから大丈夫」

「繁華街だから問題ない」

と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、

道路を一本挟んだだけで、

取扱いが変わるケースもあります。

実際、

用途地域を確認しないまま契約し、

後から営業できないことが判明するケースもあります。

そのため、

契約前の確認が重要になります。

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店舗構造も確認が必要

居抜き物件では、

店舗構造も確認しなければなりません。

例えば、

• 区画設備
• 客席配置
• 見通し
• 出入口

などです。

前のテナントでは問題がなかったとしても、

営業内容が変われば、

見直しが必要になることがあります。

そのため、

「そのまま使える」と思い込むことは危険です。

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図面と現況が違うケースもある

実務では、

図面と実際の店舗が一致していないケースもあります。

例えば、

• 間仕切りが増えている
• 客席配置が変わっている
• 設備が移設されている

などです。

図面だけでは判断できないこともあります。

そのため、

現地確認も非常に重要になります。

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内装工事を急ぐのは危険

「すぐ営業したいので先に工事を始めます。」

というケースがあります。

しかし、

必要な確認を終える前に工事を進めてしまうと、

後からやり直しが必要になることがあります。

例えば、

• 区画の変更
• 客席の変更
• 照明設備の変更

などです。

内装工事には大きな費用がかかります。

だからこそ、

工事前の確認が重要になります。

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よくある失敗例

ケース1

前の店舗がスナックだったので安心して契約した。

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ケース2

BARと聞いていたが、営業実態が異なっていた。

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ケース3

契約後に用途地域の問題が判明した。

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ケース4

内装工事後に構造上の問題が見つかった。

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ケース5

図面と現況が違っていた。

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いずれも、

契約前の事前調査で防げた可能性がある事例です。

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契約前の事前調査が重要

夜のお店では、

契約後のやり直しが難しいケースが少なくありません。

例えば、

• 敷金
• 礼金
• 保証金
• 内装工事費

など、

多額の費用が発生します。

だからこそ、

「契約してから相談」

ではなく、

「契約する前に相談」

することをおすすめしています。

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当事務所で行っている事前調査

当事務所では、

夜のお店の開業について、

• 用途地域
• 店舗構造
• 営業内容
• 必要な許可や届出

などを総合的に確認しています。

「この物件で本当に営業できるのか」

「どの手続きが必要になるのか」

を事前に整理した上で、

安心して開業準備を進められるようサポートしています。

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まとめ

居抜き物件には、

初期費用を抑えられる、

工事期間を短縮できる、

という大きなメリットがあります。

しかし、

「以前も夜のお店だったから大丈夫」

と考えてしまうのは危険です。

夜のお店では、

• 用途地域
• 店舗構造
• 営業内容
• 必要な手続き

などを総合的に確認する必要があります。

物件選びを間違えると、

大きな損失につながることもあります。

そのため、

契約前の段階で、

「この物件で本当に営業できるのか」

をしっかり確認した上で、

開業準備を進めることをおすすめします。

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お問い合わせ

行政書士高見裕樹事務所

〒921-8145
石川県金沢市額谷3丁目2番地 和峰ビル1階北

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