空き家を宿にしたい方へ｜古民家・空き家活用でよくある失敗事例7選

近年、全国的な空き家の増加を背景に、

「使っていない実家を宿にしたい」

「相続した空き家を活用したい」

「古民家を購入して一棟貸しの宿を始めたい」

というご相談が増えています。

特に石川県では、

• 金沢市の町家
• 白山市の古民家
• 加賀市の空き家
• 能登地域の古民家

などを活用した宿泊事業への関心が高まっています。

古民家や空き家を宿として活用することには、大きな魅力があります。

新築ホテルにはない雰囲気があり、地域の歴史や文化を感じられることから、国内旅行者だけでなく外国人観光客からも高い人気があります。

しかし、その一方で、

「空き家だから簡単に宿にできる」

というわけではありません。

実際には、

「購入したのに営業できなかった」

「想定以上の工事費がかかった」

「許可取得までに大幅に時間がかかった」

というケースも少なくありません。

今回は、空き家や古民家を宿として活用する際によくある失敗事例を解説します。

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なぜ今、古民家宿が人気なのか

まず、なぜ古民家宿への注目が高まっているのでしょうか。

理由として、

• 空き家問題への対応
• インバウンド需要の増加
• 一棟貸し需要の拡大
• 地域資源の有効活用

などが挙げられます。

近年の旅行者は、

「ただ泊まるだけ」

ではなく、

「その地域ならではの体験」

を求める傾向があります。

そのため、

• 町家
• 古民家
• 農家民宿
• 築100年を超える建物

などは高い付加価値を持っています。

しかし、魅力的な建物であることと、宿泊施設として営業できることは別問題です。

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失敗事例① 図面が存在しない

古民家で最も多い相談の一つです。

築50年、築80年、築100年という建物では、

図面が残っていないことがあります。

しかし、

旅館業許可を取得する際には図面が必要です。

また、

• 保健所
• 消防署
• 建築関係部署

との協議でも図面が必要になることがあります。

図面がない場合、

現地で採寸し、

新たに図面を作成する必要があります。

建物が大きいほど時間も費用もかかります。

「図面がないだけだから問題ない」

と思われる方もいますが、

実際には大きなハードルになることがあります。

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失敗事例② 違法増築が見つかる

古民家では非常に多い問題です。

例えば、

• 後から増築した客室
• サンルーム
• 倉庫
• 離れ
• 増築された廊下

などです。

所有者自身も、

「いつ作られたか分からない」

「昔からある」

というケースが少なくありません。

しかし、

旅館業の調査を進める中で問題となることがあります。

購入後に発覚すると、

対応に時間と費用を要する場合があります。

そのため、

現地確認は非常に重要です。

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失敗事例③ 水回りの老朽化

古民家では、

水回りの問題も多く見られます。

例えば、

• 和式トイレしかない
• 給湯設備が古い
• 洗面設備が不足している
• 排水設備に問題がある

といったケースです。

住宅として住むのであれば問題なくても、

宿泊施設として営業する場合、

快適性が重要になります。

特に近年の宿泊客は、

水回りの清潔感や利便性を重視する傾向があります。

そのため、

リフォーム費用が想定以上になるケースがあります。

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失敗事例④ 消防設備費が高額になる

宿泊施設では消防法への対応が必要です。

必要となる設備として、

• 消火器
• 誘導灯
• 自動火災報知設備
• 火災通報装置

などがあります。

建物の規模や構造によっては、

数十万円から数百万円の工事になることもあります。

古民家を安く購入できたとしても、

消防設備工事費によって事業計画が大きく変わるケースもあります。

購入費だけで判断しないことが重要です。

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失敗事例⑤ 駐車場がない

意外と多いのが駐車場の問題です。

地方では、

宿泊客の多くが自家用車を利用します。

特に、

• 能登地域
• 白山市
• 加賀市

などでは、

駐車場の有無が集客に大きく影響します。

建物は魅力的でも、

駐車場が不足しているために運営に苦労するケースもあります。

建物だけではなく、

敷地全体で検討することが大切です。

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失敗事例⑥ 近隣住民とのトラブル

宿泊事業では、

近隣との関係が非常に重要です。

よく問題になるのは、

• 騒音
• ゴミ出し
• 路上駐車
• 夜間の出入り

などです。

特に住宅地では、

宿泊施設に不安を感じる住民の方もいます。

営業開始後のトラブルを防ぐためにも、

事前の説明や適切な管理体制の構築が重要になります。

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失敗事例⑦ 「なんとかなる」と考えて購入してしまう

これが最も多い失敗です。

古民家は非常に魅力的です。

建物を見た瞬間、

「ここで宿をやりたい」

と思うこともあるでしょう。

しかし、

宿泊事業は感覚だけで進められるものではありません。

• 建築関係
• 消防関係
• 保健所との協議
• 改修費
• 運営費

などを総合的に検討する必要があります。

「買ってから考えよう」

という進め方は大きなリスクになります。

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成功している事業者の共通点

逆に、

古民家宿で成功している事業者には共通点があります。

それは、

購入前に徹底した事前調査を行っていること

です。

具体的には、

• 行政協議
• 消防協議
• 現地確認
• 改修費の試算
• 収支計画の作成

などを行っています。

許可が取れるかだけでなく、

事業として成立するかまで検討しています。

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当事務所で行っている事前調査

当事務所では、

空き家・古民家案件について、

• 用途地域
• 建築関係
• 消防関係
• 接道状況
• 図面の有無
• 周辺環境
• 行政協議
• 事業性

などを総合的に確認しています。

「この物件で本当に宿ができるのか」

という視点で事前調査を行っています。

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まとめ

空き家や古民家を活用した宿泊事業には大きな魅力があります。

しかし、

• 図面がない
• 違法増築
• 水回りの老朽化
• 消防設備費
• 駐車場不足
• 近隣トラブル

など、古民家特有の課題があります。

宿泊事業を成功させるためには、

建物の雰囲気だけで判断するのではなく、

物件契約前の事前調査

が何より重要です。

「この古民家で本当に営業できるのか」

をしっかり確認したうえで進めることをおすすめします。

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行政書士高見裕樹事務所

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