～旅館業・風俗営業で本当に多い“契約後トラブル”とは～

「とりあえず契約しました」が一番危険です

～旅館業・風俗営業で本当に多い“契約後トラブル”とは～

「良い物件だったので、先に押さえました。」

これは本当によく聞きます。

特に最近は、

• 良い立地
• 駅近
• 居抜き
• 古民家
• 繁華街

などの物件は、
すぐ埋まります。

そのため、

「まず契約しないと他の人に取られる」

という気持ちになる。

これは非常によく分かります。

しかし、
旅館業・民泊・風俗営業では、

“契約した”

と

“営業できる”

は全く別問題です。

そして実際には、

契約後に、

「このままでは営業できません」

となるケースがあります。

しかも、
かなり多いです。

今回は、

なぜ「契約後トラブル」が起きるのか。

そして、
なぜ“契約前確認”がそこまで重要なのか。

実務ベースでお話します。

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不動産屋さんは「許認可専門家」ではありません

まず重要なのがここです。

不動産会社から、

「前も飲食店でしたよ」
「前も宿でしたよ」
「たぶん大丈夫ですよ」

と言われるケースがあります。

もちろん、
悪意があるわけではありません。

しかし、

不動産仲介

と

許認可実務

は別です。

例えば、

• 旅館業
• 風俗営業
• 深夜酒類提供飲食店
• 特定遊興飲食店

などは、

かなり専門的な判断があります。

つまり、

“借りられる”

と

“営業できる”

は別なのです。

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「前の店もやっていた」は安全保証ではありません

これは本当に多いです。

例えば、

• 前はバー
• 前はスナック
• 前は宿

だった。

そのため、

「今回も問題ないですよね？」

となる。

しかし実際には、

• 業態
• 営業方法
• 許可内容
• 内装
• 接客方法

が違えば、
当然判断も変わります。

さらに、

以前は問題にならなかった部分でも、
現在はより慎重に見られるケースがあります。

つまり、

“前がやっていた”

は、
安全保証ではありません。

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用途地域で止まるケースは本当に多いです

風俗営業系で特に多いのが、
用途地域。

例えば、

• コンカフェ
• キャバクラ
• ガールズバー
• 特定遊興飲食店

など。

営業者としては、

「繁華街だから大丈夫だろう」

と思っている。

しかし実際には、

用途地域で営業できない

ケースがあります。

しかも怖いのは、

契約後に発覚すること。

すると、

• 家賃
• 内装費
• 保証金

などが動いています。

これはかなり苦しいです。

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管理規約で止まるケースもあります

特に最近増えているのが、
マンション型案件。

例えば、

• 民泊
• 簡易宿所
• デリヘル事務所

など。

しかしここで問題になるのが、

管理規約。

営業者としては、

「賃貸だから自由に使える」

と思っている。

しかし実際には、

• 民泊禁止
• 事務所利用制限
• 不特定多数利用禁止

などが存在するケースがあります。

つまり、

大家OK

でも、

管理規約NG

ということがあります。

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「工事すれば何とかなる」は危険です

これもかなり多いです。

もちろん、
工事で改善できる問題もあります。

しかし、

工事では解決できない問題

もあります。

例えば、

• 用途地域
• 管理規約
• 建物用途
• 条例

など。

つまり、

「お金をかければOK」

ではありません。

ここを勘違いすると、
かなり危険です。

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契約後は“引き返しにくい”

ここが一番大きいです。

契約前なら、

「この物件はやめよう」

ができます。

しかし契約後は、

• 保証金
• 前家賃
• 仲介手数料
• 工事契約

などが動きます。

つまり、

心理的にも、
経済的にも、

引き返しにくい。

その結果、

「多少無理でも進めたい」

となる。

しかし、
そこでさらに問題が大きくなるケースがあります。

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特に危険なのが「急いでいる案件」

実務でかなり多いです。

• オープン日が決まっている
• 投資家がいる
• 融資実行済み
• テナント募集済み

など。

この状態で、

「実は営業できません」

となると、
かなり厳しくなります。

そのため、

確認不足のまま進んでしまう。

しかし、
許認可は後から修正が難しいものもあります。

つまり、

“急いでいる案件ほど危険”

です。

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実は「契約書」もかなり重要です

ここは意外と見落とされます。

例えば、

• 用途制限
• 原状回復
• 看板制限
• 深夜営業制限

など。

契約書に関係する条項が入っているケースがあります。

つまり、

許認可だけ見ればいい

ではありません。

契約内容そのものも重要です。

だからこそ当事務所では、

賃貸借契約書の確認

も含めて対応しています。

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「もっと早く相談すればよかった」

これは本当に多いです。

特に、

• 契約後
• 工事後
• オープン準備後

の相談ではよくあります。

もちろん、
後からでも対応できるケースはあります。

しかし、

• 時間
• 費用
• 修正

はどうしても増えます。

逆に、

契約前であれば、

• どこが危険か
• 何を確認すべきか
• 本当に進めるべきか

かなり整理できます。

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行政書士は「申請提出係」ではありません

ここはかなり重要です。

実際には、

許認可は、

物件選び

から始まっています。

つまり、

• 契約
• レイアウト
• 用途
• 運営方法

ここを整理しないと、
後で止まります。

逆に、

最初に方向性を整理できれば、

かなりリスクを減らせます。

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最後に

旅館業・民泊・風俗営業では、

「契約したから何とかなる」

は非常に危険です。

特に最近は、

• 建築
• 消防
• 管理規約
• 用途地域
• 風営法

など、
確認事項がかなり増えています。

そして最も多い失敗が、

“契約後相談”

です。

だからこそ当事務所では、

「契約する前に、見せてください。」

というスタンスを大切にしています。

• 物件を検討中
• 契約前
• 工事前

の段階で、
一度確認されることをおすすめします。

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行政書士高見裕樹事務所
〒921-8145
石川県金沢市額谷３丁目２番地 和峰ビル１階北

TEL：076-203-9314

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